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【BOMA实践案例】| 青岛杰正中心预防性维护计划 国际最佳实践落地经验分享

发布时间:2019-10-08 作者: 出自:

青岛杰正中心

“预防性维护计划”国际最佳实践经验分享

2019.5正式获得BOMA中国COE认证

业主方:杰正投资集团有限公司

管理方:青岛杰正海馨物业管 理服务有限公司

 

秉持行业分享、学习的态度,COE认证项目将就国际标准在中国本土落地的情况,分享最佳实践前期规划、执行、高效运营的成功经验,推动国内商业地产提升运营管理能力至国际水平。

 

青岛杰正中心作为获得BOMA中国COE认证的五大项目之一,将就国际运营管理基础体系中最受欢迎的八大计划(预防性维护、能源管理、水管理、危险品管理、环境管理、用户服务请求、保洁标准、空气质量),分享成功经验。本期青岛杰正中心将就“预防性维护计划”国际最佳实践分享落地经验。

预防性维护计划的重要性:“定期进行预防性维护同样能够对建筑和设备的资产价值提供保护,换句话说,能够增强不动产的持续性。”青岛杰正中心通过制定计划、执行计划、建立预防性维护体系、评估并实施改进效果,全周期落实预防性维护工作。


预防性维护计划,核心内容与组成部分

预防性维护计划,其核心思想为

1)执行预防性维护计划可以避免灾难或重点事故的发生,可以大大降低故障率减少租户的投诉率及社会的负面影响;                  

2)执行预防性维护计划即可以节省资金及劳动力,同时可以对大厦进行保值增值,并延长设备的生命使用周期;

 3)执行预防性维护计划可以提高系统的可靠性,维护设备的外观、避免意外事件的发生、同时提升建筑形象和美誉度,及租户的舒适度、改善室内的空气质量;

 

预防性维护计划分四部分

1、预防性维护计划的制定

2、预防性维护计划的执行

3、预防性维护体系的建立

4、评估实施效果并改进

 

预防性维护国际最佳实践,制定与执行

维保计划的制定

1)大厦每年11月起开始工程服务部制定下一年度维保计划,审批通过后进行;

2)大厦设备改造或新增设备设施,根据设备使用生命周期制定维保计划进行提交审核通过后,实行年度维保;

3)大厦预防性维护计划的制定是严格按照杰正中心的各设备的操作说明书内维护保养的内容、维保的次数进行制定;

4)大厦内电梯维保、消防维保等国家强制外委维保,工程服务部对维保质量跟进、维保结果抽查,形成维保评估报告;

5)大厦内空调机房、新风机房、无负压设备房、配电间、高压配电室、弱电设备、柴油发电机房等机房内现场张贴设备的PPM维保内容及维保时间,同时放置设备使用说明书,方便维保人员及时查阅,为确保人员维保安全,现场张贴设备风险告知卡,提示现场维保维修人员严格按照操作流程进行维保;



预防性维护计划的执行

1)根据制定预防性维护计划要求,定期对空调机房、新风机房、无负压设备房、配     电间、高压配电室、弱电设备、柴油发电机房进行卫生的清理、擦拭、清洗、除锈刷漆工作;

2)根据制定预防性维护计划要求定期对空调机房、新风机房、无负压设备房、配电间高压配电室、弱电设备、柴油发电机房等设备进行检查,并对设备的参数、运行进行记录,根据设备的运行声音、参数、运行记录进行故障预判;

 

 

3)根据制定预防性维护计划要求定期对空调机房、新风机房、无负压设备房、配电间高压配电室、弱电设备、柴油发电机房等设备进行零部件的紧定、润滑、冷热点扫描仪进行检测,对有磨损的零部件进行有计划性的更换;

4)大厦预防性维保计划录入系统,维保结束时上传维保照片,提交相关分管领导进行审核,完成月度维保计划,形成维保闭环。

 

建立起国际预防性维护计划体系

1)对组合式空调机组、热回收式新风机组、无负压设备、高压配电室内的各电器元件、柴油发电机组等建立健全完整的设备台账;

 

2)对新增设备进行使用说明书的收集、预防性维护计划的制定、台账的建立、现场张贴设备卡明确管理责任人;

3)对大厦(电气图纸、建筑图纸、结构图纸、弱电图纸、消防暖通图纸、给排水图纸)等图纸整理,并按照要求进行存档,确保大楼图纸安全将图纸1份在大楼外存档;

图六

 

4)根据空调系统、给排水系统、强弱电系统按照内部劳动力需求分析制定所需的维保时间,结合人员各类休假等活动进行时间总计,分解到各系统专业工程师进行维保;

 

5)大厦建立非计划性维保机制,当出现紧急或不可预见的情况出现非计划性维保,包括设备/系统故障和维修按照设备的维修时间进行人员安排;

 

6)工程服务部定期对外委维保、内部维保计划的执行及维保的效果进行评估,评判维保时间、频率是否合规,为来年维保计划进行相应调整;

 

评估预防性维护计划并改进

1)根据预防性维护体系的跟踪记录,定期回顾各项设备、设施的预防性维护方案是否合理

2)根据设备维保效果、维保频次评估作出更新和改进。

 

总结:国际预防性维护计划的要素

1)预防性维护计划在制定中要严格按照设备说明内所提的维护内容及维护的频次进行,符合BOMA国际标准;

 

2)预防性维护计划从系统提示——指定专业工程师人员——维护过程跟进——维护结果确认——系统提交——形成闭环;从开始到闭环衔接无瑕疵;形成完整维护闭环;

3)预防性维护计划重点保障设备的正常运行,增强租户的体验度、舒适度、改善大楼的空气质量,保障整个大厦的整体健康,使整栋大楼增值、保值,延长设备的使用生命周期;

 

BOMA中国官方微信将持续推出“青岛杰正中心”BOMA中国COE认证实践案例经验分享,请继续关注。

 

申请BOMA中国COE认证

落地国际最佳实践

 

BOMA中国推出“对资产整体管理的专业性给予认可的计划“,该计划被称为建筑管理卓越认证(简称COE认证)。

 

该认证通过建筑运营管理、营销与沟通、能源管理、培训管理、环境管理五大方面对资产整体运营管理达到国际水准的建筑予以认可,是向股东、投资者、优质租户及市场证明运营管理能力和资产管理能力的最佳方式。

 

BOMA中国COE认证的价值


1 更优质的客户组合

吸引挽留优质租户,帮助项目 强化租户管理,增强客户满意度,提高客户忠诚度;

续租有利条件,提升商业建筑稳定递增的价值 ;

更轻易获得跨国企业、世界500强跨国租户的青睐;

从根本上增加与同区域同级别商业建筑的竞争力和优势,构建核心竞争力 ;

 

2 更完善的管理实践

打造属于项目的国际标准运营管理体系,快速提高运营管理能力,最大程度节约运营管理成本,效益化经营资产;

可确立自己投资组合的管理实践,便于对建筑进行一致,高效管理;

证明团队具有国际标准运营管理能力和体系;

 

3 更优质的基础资产

获得专业管理荣誉,可整体提升基础资产的品质和声誉,为资产退出做好条件准备;

提高资产的租金及投资回报的收益,达到资产保值增值;

作为国际评估机构资产评估的重要数据,直接提升项目资产价值。

 

获得COE认证

搭建国际运营管理体系

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