青岛杰正中心

“能源管理”国际最佳实践经验分享

2019.5正式获得BOMA中国COE认证

业主方：杰正投资集团有限公司

管理方：青岛杰正海馨物业管 理服务有限公司

 

秉持行业分享、学习的态度，COE认证项目将就国际标准在中国本土落地的情况，分享最佳实践前期规划、执行、高效运营的成功经验，推动国内商业地产提升运营管理能力至国际水平。

 

青岛杰正中心作为获得BOMA中国COE认证的五大项目之一，本期将就“能源管理”国际最佳实践分享落地经验。

 

高性能商业地产的核心本质是价值+效率，国际最佳实践围绕建筑能源管理目标，要求与商业地产业务目标协调一致，即高可靠、高品质、高效率、低成本，实现物业的增值和楼宇性能的优化，提供更加舒适的办公环境，不断提高租户满意度。

 

杰正中心对标BOMA国际最佳实践，通过对能耗各系统的审计分析，专业的计算和评定，识别可以降低建筑能耗或运营成本的潜在措施，并进行技术和经济可行性分析，编制项目能源管理计划，该计划主要内容包括：

• 建筑围护结构管理审核；
• 建筑通风管道设备管理审核；
• 建筑公区及地下停车场照明管理审核；
• 用水管理；
• 冷热源设备运行及费用管理；
• 供配电系统运行管理审核；
• 在地下停车场电梯厅增设正压送风系统；
• 暖通空调系统（HVAC）加装监测设备；

 

一、建筑围护结构管理审核

对围护结构漏洞进行检测，杜绝冬季冷风直接渗入、夏季冷风渗出，避免冷热源的流失。

措施：封堵检测出的所有缝隙及渗漏点。

 

二、建筑通风管道设备管理审核

对消防风机的风阀进行检修，避免消防风道形成自然通风管道，造成的室内冷量/热量浪费，从而降低冷热源系统设备的用电量。

措施：排查大楼消防风机的风阀、各楼层消防排烟管井阀门的异常情况，及时修整。

 

三、公区及地下停车场照明管理审核

更换地下停车场照明灯具(节能荧光灯管更换为LED），并进行节能控制；

措施：更换地下停车场照明光源为LED光源，车道照明采取雷达感应方式（有人及车辆通过时，光源亮度为16W，否则为3W），提高照明度并节约能源。

四、用水管理

在大楼卫生间设施采用节水产品的基础上，加强各楼层卫生间小厨宝管理，避免个别楼层出水温度过高，节省电耗。

措施：小厨宝统一设定出水温度并加装保护盒，避免随意调整温度设定。

 

五、冷热源设备运行及费用管理

Part.（1）杰正中心大厦不设置独立冷热源，由园区大物业提供冷热源。如按大物业冷热源设备实际运行费用计算，与目前按照制冷供热使用面积来进行付费有约35—45%的差距，可协商按照实际冷热量来进行付费，能较大的降低运行成本。

措施：（1）在旁通管后面配置能量计量表，以便能对冷站的冷热量供给和大楼的冷热量使用进行量化管理。（2） 与上实沟通，按冷热量计费。

Part.（2）目前冷站提供的供水温度平均在9℃左右，由于青岛地区夏季湿度比较大，因此这样的供水温度，去湿能力会下降，造成室内湿度过大，舒适度降低。

大楼的冷冻水供回水管上的旁通阀压差设定值需要进一步的调整，目前旁通阀大部分时间处于打开状态，且实际运行历史数据中，供回水压差在0.2bar左右，导致冷冻水较大部分并未流入大楼，而是被旁通管旁通了。

措施：和园区大物业沟通，（1）制冷季节定期对室内湿度进行监测，同时制冷供水温度应满足设计的7℃要求，提高建筑内的舒适度。（2）将压差设定值能提高，确保大部分冷冻水能进入大楼内。

 

六、供配电系统运行管理审核

各变压器安装电容补偿器，电气回路功率因数可达0.989，提高设备的运行效率。

措施：安装电容补偿器。

 

七、地下停车场电梯厅正压送风系统

为有效解决大楼的烟囱效应，保证建筑的气压平衡，减少热能的流失，同时避免停车场汽车尾气进入大楼，在地下停车场负一及负二电梯厅增设正压送风机各一台，使电梯厅内气压微大于停车场。

措施：在停车场电梯厅增设正压送风系统。

 

八、暖通空调系统加装监测设备

措施：加装空调泵房运行数据监测系统，实时监测记录空调供回水系统温度、压力运行参数，分析采集数据以判断系统的使用效果。

申请BOMA中国COE认证

落地国际最佳实践

 

BOMA中国推出“对资产整体管理的专业性给予认可的计划“，该计划被称为建筑管理卓越认证（简称COE认证）。

 

该认证通过建筑运营管理、营销与沟通、能源管理、培训管理、环境管理五大方面对资产整体运营管理达到国际水准的建筑予以认可，是向股东、投资者、优质租户及市场证明运营管理能力和资产管理能力的最佳方式。

 

BOMA中国COE认证的价值

1 更优质的客户组合

吸引挽留优质租户，帮助项目 强化租户管理，增强客户满意度，提高客户忠诚度；

续租有利条件，提升商业建筑稳定递增的价值 ；

更轻易获得跨国企业、世界500强跨国租户的青睐；

从根本上增加与同区域同级别商业建筑的竞争力和优势，构建核心竞争力 ；

 

2 更完善的管理实践

打造属于项目的国际标准运营管理体系，快速提高运营管理能力，最大程度节约运营管理成本，效益化经营资产；

可确立自己投资组合的管理实践，便于对建筑进行一致，高效管理；

证明团队具有国际标准运营管理能力和体系；

 

3 更优质的基础资产

获得专业管理荣誉，可整体提升基础资产的品质和声誉，为资产退出做好条件准备；

提高资产的租金及投资回报的收益，达到资产保值增值；

作为国际评估机构资产评估的重要数据，直接提升项目资产价值。

 

获得COE认证

搭建国际运营管理体系

▼

白金会员服务

颜妮 | Yan Ni

Tel：010-65663220

yanni@bomachina.org

 

培训服务

资产管理人才培养中心

陈晓兰 | Lisa Chen

Tel：010-65663220

xlchen@bomachina.org

 

国际标准购买

王巍巍 | Vivian Wang

Tel：010-65663220

vivianwang@bomachina.org

 

供应商会员服务

翟红 | Helen Zhai

Tel：010-65664648

hzhai@bomachina.org