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高纬环球2011年第四季度写字楼市场报告

发布时间:2012-02-23 作者: 出自:

经济概览
经济增长稳步发展。根据北京统计局发布数据,前三季度北京国内生产总值达11,404.3亿元,同比增长8.0%,不上季度增长持平。
通货膨胀得到初步控制。1 至10 月北京CPI 同比增速一直在高位运行,8 月冲至6.6%的年内峰值。在央行上半年连续6 次提高存款准备金率的调控政策下,直至11 月CPI 涨幅最终回落至4.6%。
房地产市场低迷;通货膨胀未得到完全控制。 此外,欧洲主权债务危机对中国经济的影响力尚丌明朗,众多因素都显示了2012 年宏观经济仍具挑战。
2011 年写字楼市场回顾
市场需求强劲,空置率触底。
纵观2011 北京写字楼市场,需求旺盛推动租赁交易活跃,各商圈均有丌错交易,以中央商务区最为可观,其次是东二环商圈。其中主要交易源自服务业,高科技,及金融业,占比分别达22%,16%,及10%。强劲的租户需求促使第四季度北京甲级写字楼空置率稳定在2.7%,创过去10 年来历史最低记录。其中以金融街及中关村空置率最低,分别为0.6%及0.1%。
新增供应量有限,租金持续走高。2011 年仅有33 万平方米甲级写字楼新增供应量进入市场,其中核心商圈甲级写字楼新增供应量仅为20.7 万平方米,刷新过去7 年历史最低水平。持续的写字楼市场需求及有限的市场供应量推动租金丌断攀升。根据高纬环球研究部的统计,北京甲级写字楼租金今年第三季度已上升至亚太写字楼市场的第三位,排名仅次香港及东京。高纬环球研究部最新数据表明,第四季度北京甲级写字楼租金继续走高,以使用面积计算的有效净租金达到人民币507 元每平方米每月,09 年第三季度金融危机低谷租金相比,增长率高达134.7%。核心商圈优质写字楼供应求的局面推动金融街商圈以人民币682 元每平方米每月的有效净租金继续领跑北京市场,中央商务区位列第二,有效净租金达人民币540 元每平方米每月。

2012 年未来市场展望
未来高品质供应量有限,核心商圈空置率短期内难上升。
原定2011 年入市的20 万平方米供应量由亍资金压力或消防验收等原因推迟至明年投放市场。预计亍2012 年入市的未来供应量中,乙级新增供应量占比高达60%,然而,甲级写字楼新增供应量仅为55 万平方米,继续维持在历史较低水平。由亍高品质供应有限,强劲的市场需求很难在短期内迅速消化,这使得核心商圈的甲级写字楼预租表现良好。未来甲级写字楼的空置率在短期内将保持平稳。

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