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北京甲级写字楼市场需求平稳,租金强劲增长势头正在减退

发布时间:2012-04-20 作者: 出自:

北京甲级写字楼市场新增供应短缺,需求平稳增长,同时租金强劲上升势头正在减退,季度租金环比增长4.0%本季度,北京没有新增甲级写字楼项目竣工,在现有大部分写字楼空置率较低的情形下,这进一步加剧市场供应短缺。截止2012年第一季度,北京甲级写字楼整体市场总存量仍维持在620万平方米。

春节过后,国内国外经济的指标开始出现不同程度的好转,北京甲级写字楼的整体市场需求亦保持稳健增长,但去年租金大幅攀升的情形已受到遏制。第一季度,甲级写字楼的净吸纳量呈现环比增长,但低于去年同期的水平。这主要由于一季度节假日多、当前租金价格高涨及寻找合适的办公面积时间花费较长等因素削弱了一些公司管理层对新办公选址或者扩张的意愿。

从租赁成交分布分析,其中大部分集中在近年来新落成的写字楼项目,这主要由于成熟写字楼的租户稳定,已没有太多空置面积满足新增需求。从租赁需求的行业来看,高新技术类公司、高端生产制造型企业、金融服务类公司是本季市场需求的主要推动力量。从租赁需求的来源看,更多的交易案例来自企业扩租和续租需求。

在市场没有新增供应和需求保持平稳增长情况下,整体市场的空置率继续呈现小幅下降态势。一季度的空置率达到7.7%,环比下降1.4个百分点。从区域市场看,金融街、中关村和东二环的空置率最低,均在5%以内。目前有些公司开始比较谨慎扩张办公面积的情形下,本季度北京甲级写字楼市场平均净有效租金达到每平方米每月305(按建筑面积计),环比增长4.0%

展望2012年未来的三个季度,预计北京将有7个甲级写字楼项目完工,其中完全租赁型写字楼的总建筑面积达27万平方米。我们预计北京甲级写字楼市场需求在年初保持稳健增长,中后期活跃程度将有所增强。另外,空置率将在低位徘徊,市场平均租金保持继续上涨,同时增长幅度变缓。

仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂认为:“虽然很多公司还有明显扩租的需求,但增长速度已比2011年有所降低。其表现为尽管市场空置率下降而租金增长势头却开始放缓。”

 

优质商铺市场

零售商积极扩张,业主借机进行租户调整。2012年第一季度,位于西长安街的凯德晶品购物中心开业,该项目建筑面积75,000平方米,包括BHG超市、博纳国际影城、i.tUNIQLO等品牌。位于王府井商圈的澳门中心也在本季开业,为市场增加了23,500平方米的的面积。该项目以高端手表、珠宝及高级餐饮为主,并引入了冠亚名表城作为其主力租户。继2011年以来,多个项目进行重新定位或租户调整后,本季度,嘉里中心、国瑞城、朝阳大悦城等优质购物中心开始进行装修改造或调整租户组合以顺应市场需求。

本季度,珠宝、手表、服饰等高端奢侈品牌继续积极扩张,Vacheron ConstantinCartierPiagetRolex等入驻澳门中心;高端鞋履品牌J.M.Weston北京首店及Jaeger LeCoultre落户银泰中心;万宝龙全球首家概念店在三里屯北区盛大开业,新店共4层,面积约2,000平方米;高端眼镜店glasstique分别在新光天地和北京APM开出两家分店高级珠宝品牌Van Cleef & Arpels即将在侨福芳草地开业。

快速时尚品牌以产品时尚、快速供应、大众化的价格定位越来越受到国内消费者的青睐,其扩张速度也不断加快。UNIQLOWE位于凯德晶品购物中心的分店本季度盛大开业;GAPH&M新店即将分别在侨福芳草地和凤凰汇开幕;本土快时尚品牌Urban RenewalMC Jeans也分别锁定了凯德晶品和财富购物中心进行扩张。此外,引进新的时尚品牌成为购物中心吸引消费者的手段,著名快时尚品牌Forever 21北京首店进驻APM购物中心,该店共4层,面积达2,500平方米;美国年轻时尚潮牌Hollister北京首店在凤凰汇亮相。

超市及影院等零售商需求同样活跃。BHG凯德晶品店、永辉精致超市北京新世界店、Tesco绿地缤纷城店等均已开业,上海城市超市侨福芳草地店即将开业;博纳国际影城、CGV星星国际影城本季分别开出分店,北京首家卢米埃影城则将在侨福芳草地开出。

第一季度,商铺物业市场需求继续保持旺盛,但整体市场租金涨幅不大,其中优质购物中心首层平均租金环比增长1.1%,达到每平方米每月709元,这主要是由于新项目在租金方面给予了一定的优惠和免租期。本季有两个新项目入市,且有部分项目开始升级改造,由此导致市场平均空置率环比小幅上涨0.7个百分点,达到10.7%

我们预期2012年市场对于优质商铺的需求将继续保持增长态势。金融街购物中心二期、颐堤港、侨福芳草地等10个项目预计将在今年未来三个季度开业,为市场带来73万平方米的新增供应,将使得全年累计供应约83万平方米,市场整体空置率将呈上升趋势。