当前位置:首页 >> 资源 >> 管理工具 >> 正文

保险凭证,所见非所得 ——你真的在物业管理中帮业主规避不必要的风险吗?

发布时间:2016-03-23 作者: 出自:

保险凭证,所见非所得

——你真的在物业管理中帮业主规避不必要的风险吗?

物业管理者负责转移楼宇物业和业主的风险。多数物业经理以为收到了租户和承包商提供的保险凭证就完成了任务。然而事实并非如此。楼宇业主或管理者最不愿意处理保险索赔,了解自己是否在不知情的情况下被动承担了不必要的风险至关重要,一旦疏忽,你将不得不为此缴纳巨额“学费”。

你真的了解保险内容吗?

收到租户和承包商提供的保险凭证,并不意味着物业经理可以高枕无忧了。假如楼宇中发生伤亡事故,楼宇业主和物业管理公司在诉讼中成为被告。可是,当索赔要求提交给租户或承包商的保险公司却遭到拒绝,物业经理才发现他/她并不完全理解保险内容。此时,物业管理者不得不面临最不希望被问到的问题是:如果我们有保险凭证,为什么却得不到保障?

下面的例子指出,假设在已经有保险覆盖的前提下,你仍有可能承担风险的区域。

案例1


租户直接雇佣承包商实施改造。承包商提供的保险凭证上将业主和管理公司列为附加被保险人。不幸的是,项目进展不顺,导致总计300万美元的水损害、电器系统损害,并引起其他楼层租户的不满。承包商称损失因你的楼宇工程师疏忽所致,因为他指示工人割断了错误的管道。一开始你并不担心,因为你觉得作为承包商保单上指明的附加被保险人,损失将由保险公司承担。

现实却是:承包商的保险公司理算员告诉你,业主和管理公司并非建筑合同方签署方,因此没有资格成为附加被保险人。只有在书面合同或协议的要求下,保单才会认可附加被保险人身份。当你据理力辩,理算员又指给你看合同商保单上的批单条款,上面清楚写明了成为附加被保险人的必须条件。

案例2

在相同情境下,假设租户合同中包含了业主和管理公司的保险要求,所以业主和管理公司是合格的附加被保险人。好消息是,有书面证明说明承包商应该增加业主和管理公司为项目的附加被保险人。看似更好的消息是,合同商购买了500万美元的责任险,远远超过300万美元的损失。但不幸的坏消息是,租户的合同较陈旧,只要求承包商购买100万美元的责任险。更糟糕的是,承包商的保单明确写明保险覆盖范围仅限于合同所规定的数额。

现实却是:这意味着保险公司按照建筑合同的要求只需支付100万美元,剩下200万美元的损失则要由业主和管理公司承担。即使承包商(或租户)购买了更大数额的保险,保险公司也只需支付合同或租约或保单上限所要求的数额,并以数额最低者为准。

要求租户和承包商提供保险是风险管理方案的重要部分。

关于风险管控, BOMA中国线上课程《风险管理》,为您提供基础参考。

点击查看BOMA中国线上课程《风险管理》更多内容

学会理解保险凭证上的条款就像学习一门外语,掌握这门外语对控制业主的风险必不可少。

原文来自BOMA国际201511-12月杂志。

作者Tome GilleBOMA成员,旧金山商业房地产咨询公司REAL Systems负责人。

BOMA中国获得BOMA国际授权并进行汉化。