2014年BOMA中国北美考察团深度考察顶级写字楼项目
2014年6月27-30日，BOMA中国代表团一行20多人参观了芝加哥威利斯大厦（原名希尔斯大厦）、芝加哥期货大厦、纽约帝国大厦和纽约世贸一号大楼，这四栋建筑因其历史已成为全球最为知名的建筑之一，BOMA中国代表团受到参观方的VIP接待，团员们有幸与四栋建筑的总裁或负责人进行面对面深入沟通交流。
一、威利斯大厦（原希尔斯大厦）
威利斯大厦的旧名也许更为人们所知——西尔斯大厦，1974年落成。这是一座楼高442.3米，共110层的现代大厦，在摩天大楼林立的芝加哥有着相当重要的江湖地位，虽然已经被众多“后起之秀”（例如马来西亚双子塔、迪拜哈利法塔、台北101大楼等）超越了高度，但它依旧是北美最高楼，每年有180多万的游客愿意排着数小时的长队，只为登上103层瞭望台一览这风城芝加哥的迷人市貌，票价为20美元/人。
威利斯大厦接待中国代表团的是运营管理副总裁Dale Clark以及他们的总工程师Tom Cronin。大家就威利斯大厦预防性维护、外墙外立面预防性维护以及人力资源及员工培训深入交流了经验。
二、芝加哥期货大厦
从1930年起，45层高的芝加哥期货交易所大厦就矗立在市区金融中心，在建筑物的顶端树立着31英尺高的象征着谷物和丰收的罗马女神赛瑞斯(Ceres)。大厦的最初结构具有古典艺术装饰风格，由著名的Holabird andRoot建筑事务所设计。该大厦于1967年成为芝加哥历史性建筑，在芝加哥拉赛尔LaSalle街“狭谷”南端形成了一个焦点。
交易所斥资111万美元于1982年建成一座附楼。这座新建筑增加了3200平方米的交易大厅，并采用了最先进的技术设备。加上原有的1900平方米交易场所，交易所的总交易场面积同一个足球场相当，地板下面布满了大约10000英里长的电话线。从附加楼的12层起，有一个中庭，三面为“玻璃墙”、一面是1930年大楼的石灰石外墙。中庭直通23 层高的天花板。正对中庭的开阔窨是附楼的走廊和办公室。在中庭的一角是31英尺高的赛瑞斯女神壁画，象征着交易所内交易的商品。
芝加哥期货大厦在2012年，当时出租率仅为40%的时候被GlenstarAsset Management and 收购，之后业主就期货大厦制定资本计划，花费2000万美金更新大楼，改善租户组合，提升出租率等资产管理措施，并取得良好效果。芝加哥期货大厦副总裁Michael Giese以及总经理接待了我们，并就此话题展开了深入讨论。
三、帝国大厦
1931年投入使用的帝国大厦拥有80多年的历史，目前依旧是纽约曼哈顿地区地标性建筑，它有103层高，总建筑面积为208,879平方米。大厦主要的收入来源为租户支付的租金、租给广播公司的天线租赁费用以及游客参观费用。帝国大厦游客参观收入非常高，每年有430万游客参观帝国大厦，费用人均为30美金/人。因为其出色的预防性维护以及成功的能源改造，使其在资本市场再次获得青睐，业主通过金融化在市场募得10亿美金。帝国大厦目前正在改造其大厦，增加员工餐厅以及健身房来满足市场需求以吸引更多优质租户，提高租户组合水平。如何通过改造以吸引更多租户？如何通过资产管理最大化资产价值？带着这些问题，我们的团员与帝国大厦租赁与运营管理副总裁Tom Durels进行了一次深入沟通。
四、世贸一号大楼
因考虑到安全原因，世贸一号大楼可以说是当今最安全也是最昂贵的大楼（其建安成本是一般大楼的2-3倍，造价高达12000美金/平方米）。 世界贸易中心一号大楼，号称是纽约最环保的建筑之一，坐落于9•11事件中倒塌的原世界贸易中心双子塔楼的旧址，高541.3米，地上100层（不含天线），地下4层，建筑面积总共325729平方米。为了汲取“9•11”的教训，该楼设计了全新的安全通道。世贸一号大楼目前的业主是纽约与新泽西港务局。
出于安全考虑，最底部的9米没有窗户，而全赖人工照明； 9-24米则透空采光。紧接其上的37米也没有窗户，仅有工程管道间充满巨大的方形建筑物基座。其他新颖的安全设计将包括以90厘米厚的墙壁包覆楼梯间、电梯间、楼梯竖板及消防洒水系统；超宽的逃生梯；为消防队员专设的楼梯间；以及整栋大楼的通风系统全经过生化过滤器。
世贸一号大楼运营管理副总裁James Kleeman盛情接待了BOMA中国考察团，并为BOMA中国代表团讲解了世贸一号大楼的设计、安全措施以及租赁情况，目前世贸一号大楼已经完成65%的租赁，其中中国万通地产租赁了其中五层面积作为中国中心。
